50代で一戸建てを買おうと考えているけれど頭金なしの住宅ローンが組めるのか？
とマイホーム購入で悩んでいませんか？
今のライフスタイルに合わせたマイホームが欲しい！
いつまでも賃貸では不安…
など、マイホームで悩んでいる方も多いと思います。
50代だと住宅ローンはどのくらいなら借りれるの⁉
狭小住宅購入でフルローンは無理かな…
私たち夫婦は再婚組です。
50代で再婚し、そこから夫婦二人で住む家を探している中で一軒家購入を実現しました。
家探しでは「賃貸」と「持ち家」どちらにするか選択するから始まり、ようやく戸建て購入を決めたものの「住宅ローン審査」に落ち、打ちのめされたりもしました。
家探しでは、一歩進むと二歩下がるような心が折れそうな気持になったりと、持ち家を手に入れるまでは2年近くかかりました。
しかし、インターネットなどで情報を集めながら50代で全額ローンの狭小住宅を建てました。
50代でも条件さえ整っていれば住宅ローンは可能よ！
諦めずにがんばってね！
この記事では、次のことをお伝えします。
・50代でローン審査が通った我が家の実例！
・50代でも住宅ローンの申請が通るための抑えておくべき大事な点！
最後までご覧いただくと、住宅ローン審査通過のコツが掴めます！
これからマイホームを検討している方はもちろん、現在マイホーム計画を進行中の方は是非最後までご覧くださいね。
１．実例、我が家の場合の住宅ローン申請内容
実際に夫が融資を受けたときの申請内容を①～④にまとめました。
夫は、完済時年齢が75歳と難しい設定でしたがローン審査が通り、頭金無しのフルローンで無事に一戸建てを手に入れることができました。
住宅ローン事前審査（仮審査）・本審査の基準での審査項目「完済時年齢」や他に上位審査に上がっている項目も照らし合わせた結果になります。
我が家の場合、実際にローン審査（事前審査）を受けた金融機関は５社。
ローンに関しては事前準備として比較サイトを利用しました。
・どこの銀行がお得なのか？
・自分たちに合う銀行はどこか？
・ローンを借りるまでの流れなど
このように比較サイトでローンに関する最低限知っておくべきことなどで知識を豊富にしてから事前審査にチャレンジすることをおススメします。
事前審査に申し込んだ銀行は下記の表にしています。
そのうちの3社は事前審査が通らず、そのことがショックで当時は何も考えられなくなってしまいました。しかし最後まで諦めずに工務店の営業さんと頑張りました。
【事前審査申込金融機関】
| 金融機関 | 借入希望額 | 審査結果 | |
| A社 | 3,000万円 | ✕ | |
| B社 | 2,680万円 | ✕ | |
| C社 | 2,500万円 | ✕ | |
| D社 | 2,300万円 | 〇 | |
| E社 | 2,000万円 | 〇 |
① 事前審査（仮審査）・本審査への申込は？
- 事前審査・本審査時は49歳、借入時は50歳
「完済時年齢75歳」「健康状態、病歴無し」
「年収780万」「勤続年数31年」
「定年60歳」「担保情報購入予定物件情報」
「家族の情報」「返済状況／返済率」
「団体信用生命保険の加入」他
これらの項目が主に重要になってきます。
全て重要ですが、本審査のときに特に強くチェックされているのでは？と感じたのが
「返済状況／返済率」と「家族の情報」です。
「返済状況／返済率」では、工務店の営業さんに念には念を入れて聞かれたのが携帯料金・ショッピング利用のクレジットカードの未払いや支払い遅れの有無でした。
これらの料金は数千円から数万円程と小さな金額だけど延滞や滞納があると審査の通過は厳しくなるから注意してね。
これから借入する住宅ローンに関しての返済率にも繋がり「現在、他の借入が無いか？」も確認されます。仮審査後にも本審査終了までは新たな借り入れをしないように気をつけました。
「家族の情報」では未成年扶養家族の有無も審査項目に入っていました。
この場合、扶養家族に関して学費などの出費の見通しをたてるらしいです。我が家の場合、夫側は養育費は支払い済み、私の子は成人し学費などが無いことが良かったようです。
② 住宅ローンの融資額は？
- E金融機関の2,000万円に決定！！
D金融機関からは2,300万で事前審査は通りましたが、本審査のことを考え確実に借入できるE金融機関に本審査の申請をしました。
一般的な融資額に関しては各銀行で詳しい審査条件が異なるため、若干の差が生じます。また「借入額シュミレーション」を夫の年収だけで試してみたところ、この倍の約4,000万円以上の借入が可能となりました。しかし、この金額はあくまでもおおよそです。
「借入額シュミレーション」で出た金額を融資希望だと前審査は厳しいの？
ん…それは借りる方、各々の審査基準内容によるわ。
我が家はローンの希望額を「借入額シュミレーション」で出た金額より少し低くしても事前審査がダメだったの…やはり年齢で引っかかった可能性が高いみたい…
理由は公表されないので何故か分からないですが「50代では返済が適切に行われないのでは？」という事で通らなかったのではないかと工務店の営業さんのお話しでした。
なので、審査に通った2社（Ｄ・Ｅ）の時は希望額をグッと低くして申請しました。
この、事前審査では工務店の営業さんにも相談しながら金融機関へ申請しています。
また我が家は、義理父の所有地で建築することができ、住宅ローンに充てるのは上物の金額のみで土地は購入しなくても良かったので恵まれていました。
ただ融資額2,000万円でも、狭小住宅は一般的な広さの住宅に比べて少しコストが割高になるので建築費はギリギリの金額でした。
新築の家は建てられるけれど狭小住宅3階の注文住宅では予算が足りなかったわ。
そこで、ある程度、希望を聞き入れてもらえる規格住宅（セミオーダー）で建てることにしたの！
不安だらけの一戸建て建築のスタートでしたが、この家に住んで1年が過ぎ現在はとても快適に暮らしています。
何といっても、毎月の支払いが難な支払いができ今はこれで良かった！と思っています。
夫の年齢を踏まえると借入金は極端に少なくなりましたが、老後を視野にいれると適切な金額でした。
50代では借入金をできるだけ少なくすることが審査を通りやすくする秘訣です。
③ 借入期間は？（完済時年齢）
- 借入期間は25年（定年は60歳）
我が家は完済時年齢が75歳となり、定年後15年は返済期間があります。
定年後は最低でも5〜８年は働くことを前提にて返済期間を設定しました。
また、老後の資金を残しつつ退職金での返済も少し視野に入れてます。
なのでタイミングを見計らい繰り上げ返済をする予定です。
④ 月々の返済額は？
- 月の支払い：約73,000円
我が家では再婚を機にいろいろな支払いを見直したわ！
例えばお互いの生命保険とか。
見直しにはプロのアドバイスがとても参考になったの！
ボーナス払い無し。駐車場代は別です。
今までの賃貸より約3万円程少なくなっています。
駐車場代を入れても賃貸より支払いが少なくなりました。
少なくなった分は10年後の修繕費等に預金しています。
２．50代で住宅ローンの利用で家は買える？
買えます！
50代でも問題なく住宅ローンの利用が可能です！
我が家では、頭金無しのフルローンでマイホームを手に入れました。
しかし住宅ローンの融資額や借入期間など、借入する金融機関の審査基準を満たす場合に限ります。
住宅ローンの利用は申し込み時の年齢制限が金融機関ごとに設けられています。
一般的には20歳～70歳未満の申し込みが可能となり、完済時の年齢は80歳未満とされています。但し、詳しい年齢制限は各金融機関によって若干異なります。
我が家では老後を賃貸で迎えるより「安心」かつ「財産」になると判断してマイホーム購入を決断し、これからの老後を踏まえた上で頭金無しの住宅ローンを利用しました。
３．住宅ローン審査で気をつけたいポイント！審査に通りやすくなるには？
金融機関では、大まかに「返済能力」「担保能力」の条件を重要視しているようです。
一般的に住宅ローンは長い返済期間になるので最後までしっかり返済（支払い）ができるのか？が、ご自身で客観的に判断することがポイントとなります。
同時に金融機関の審査項目を読み取っていくのも審査が通る近道になります。
・最後まで完済できるか具体的に考え客観的な判断をする！
・審査項目が何を意味しているのかを読み解く！
大まかな、住宅ローンの審査の流れは
【事前審査（仮審査）】→【本審査】→【契約】
という流れです。
基本、事前審査（仮審査）が通らないと本審査には進めないです。
我が家は、年収もある程度あるし勤続年数も長いから大丈夫！と変な自信があり高をくくっていました。
しかし、そんなに世の中は甘くありませんでした。都市銀行、信用金庫など事前審査に３回落ちています….
そこで、我が家の失敗も踏まえて50代からの事前審査（仮審査）・本審査ではどんなところに気をつければスムーズな借り入れができるのかをお話します。
まず、金融機関の住宅ローン審査基準になる項目を見てください。
[住宅ローン事前審査（仮審査）・本審査の基準]
令和３年に国土交通省が行った民間住宅ローンに関する調査では
融資を行う際に考慮する項目が発表されています。
| 完済時年齢 | 98.9％ | ||||||
| 健康状態 | 98.5％ | ||||||
| 担保評価 | 97.6％ | ||||||
| 借入時年齢 | 97.1％ | ||||||
| 年収 | 95.0％ | ||||||
| 勤続年数 | 94.5％ | ||||||
| 連帯保証 | 94.5％ |
これら７項目を９割以上の金融機関が融資を行う際の審査項目としていました。
引用：国土交通省「令和3年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より
Microsoft Word – R3t¦Pœ1Jø(H)_20220324.docx (mlit.go.jp)
このことから最も重要視している「完済時年齢」に焦点を当て50代からでも審査に通りやすくするにはどうすれば良いのかをお話しします。
最も重要視されてた
「完済時年齢 98.9%」
この数字からどのようなことが想定されるの？
一般的な完済時年齢は80歳未満とされていますが、80歳未満ギリギリの年齢を完済時年齢に設定してしまうと審査が厳しくなってしまうことが読み取れます。
なぜなら、金融機関は定年退職後も無理なく支払いができるかを最も重要視しているからです。なので完済時年齢をなるだけ定年退職前に設定するなど考慮することが必要になります。
では、50代からの住宅ローンスタートで完済時年齢をどう設定すれば良いか？
単純に返済期間を短くする！です。
例えば、現在50歳で定年退職が60歳の方だと極端な話10年間の返済期間にするほうが審査に通りやすいことが分かります。
それは定年前の年齢を完済年齢にすると仕事があり一定の収入が見込まれるからです。
ただし、この完済期間の設定になると借入額によっては月々の返済額が多めになることも想定され無理な返済額になるので注意が必要です。
返済期間だけを短くといっても簡単なことではないですが、できるだけ短く設定しておいた方がいいのが分かります。
我が家の場合は完済時年齢が75歳と返済期間を25年と長めにしましたが、その分借入額が少なく60歳以降の収入に合わせた借入額にしたことで審査が通りました。
このように各項目の数字から金融機関が何を審査しているのかを読み取り、各々の項目を満たすことが審査に通るポイントとなり借入が成功する近道になります。
４．まとめ！賢く無理ないローン利用でマイホームを手に入れよう♪
50代は収入も安定し教育費も終わり、ある意味余裕のある年代です。
人生の一区切りの年代になる50代でも住宅ローンの借入は可能です！！
50代の住宅ローン申請には審査を通る為の対策をしっかりとして、老後も見据えた上でご自身が無理なく返済できるかを考慮し借入額や完済期間の設定をするのがポイントになります。
是非、当ブログを参考に素敵なマイホームを手に入れてくださいね。
最後までご覧頂きましてありがとうございました。
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